Права и обязанности арендатора и арендодателя по договору аренды

Хозяин уверен, что может зайти в любой момент — это же его квартира.

Жилец считает, что ремонт — не его забота.

Оба могут ошибаться.

Разбираем, какие права и обязанности у арендодателя и арендатора, и что стоит прописать в договоре, чтобы не выяснять это в суде.

Пока объект готовится к сдаче, самое время его застраховать.

Страхование квартиры в «АльфаСтрахование» защищает имущество от пожара, залива, стихийных бедствий и других происшествий, которые могут случиться во время проживания арендатора. По промокоду HomeBLOG20 — скидка 20%.

Коротко: что важно предусмотреть в договоре аренды

Аренда жилья между физическими лицами регулируется главой 35 ГК РФ (статьи 671–688).

Вот главное:

Текущий ремонт — обязанность нанимателя (арендатора), капитальный — наймодателя (собственника). Это можно перераспределить договором.
Плату нельзя повышать чаще одного раза в год — и только по соглашению сторон, если иное не прописано в договоре (ст. 682 ГК РФ).
Сдать квартиру в поднаем без разрешения собственника нельзя (ст. 685 ГК РФ).
Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив хозяина за 3 месяца (ст. 687 ГК РФ).
Собственник не может войти в квартиру без согласия жильца — это нарушение статьи 25 Конституции РФ.
Договор заключается письменно — устная договоренность не защитит ни одну из сторон.

Кто такой арендатор и арендодатель по договору аренды

В быту все называют арендой, но закон разграничивает два разных понятия.

Когда квартиру снимает физическое лицо для проживания, речь идет о договоре найма жилого помещения — его аспекты регулируются главой 35 ГК РФ.

Стороны называются наймодатель (тот, кто сдает) и наниматель (тот, кто снимает).

Важная деталь: нанимателем по закону может быть только гражданин — юридическому лицу квартиру внаем не передают.

Для удобства в этой статье будем пользоваться понятиями «арендатор», «арендодатель», «договор аренды», имея в виду наймодателя, нанимателя и договор найма.

Что обязательно прописать в договоре аренды

В договоре найма есть два существенных условия — без них он считается незаключенным:

Первое — это предмет договора (ст. 673 ГК РФ): точный адрес и характеристика жилого помещения.

Второе — размер платы (ст. 682 ГК РФ): сколько, в каком порядке и в какие сроки платит наниматель.

Помимо этого, в договор стоит включить:

Срок — по умолчанию, если период не указан, договор считается заключенным на 5 лет.
Состав жильцов — кто проживает вместе с нанимателем.
Опись имущества — перечень мебели, техники и их состояние на момент въезда.
Залог (обеспечительный платеж) — сумму и условия его возврата или удержания.
Порядок повышения арендной платы — если договорились об индексации, зафиксируйте механизм.
Условия расторжения — кто и за сколько предупреждает, что происходит с залогом при досрочном выезде.
Дополнительные права и обязанности арендатора — например, возможность оформить временную регистрацию и обязательство поливать комнатные растения.

Форма договора — только письменная (ст. 674 ГК РФ).

Нотариального удостоверения закон не требует, но если договор заключается на срок от 1 года — его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Права арендатора

Жилец не просто платит деньги.

Какие права арендатора обеспечены законами РФ:

Пользоваться жильем по назначению. Квартира снята для проживания — наниматель живет, хранит вещи, принимает гостей. Никто не вправе ограничить это без законных оснований.
Сохранять неприкосновенность жилища. Статья 25 Конституции РФ работает для нанимателя так же, как для собственника. Пока человек законно снимает квартиру, она его жилище, поэтому хозяин не может войти в нее без согласия жильца.
Вселить детей. Арендатор имеет право вселить несовершеннолетних, уведомив собственника. Для вселения родственников, друзей, других граждан на постоянной основе нужно согласие арендатора (ст. 679 ГК РФ).
Преимущественное продление. Не позднее чем за 3 месяца до окончания срока найма наймодатель обязан предложить нанимателю продлить договор или предупредить об отказе (ст. 684 ГК РФ). Если он молчит — договор автоматически продлевается.
Расторгнуть договор в любой момент. Наниматель может уйти, когда захочет: нужно лишь письменно предупредить хозяина за 3 месяца (ст. 687 ГК РФ).

Даже если эти права арендатора в договоре не указаны, нарушать их наймодатель не может.

Обязанности арендатора

Права есть — и ответственность тоже:

Платить вовремя. Это главное обязательство. Просрочка по краткосрочному договору на 2 месяца — уже основание для расторжения через суд. По долгосрочному (свыше 1 года) — на 6 месяцев (ст. 687 ГК РФ).
Использовать помещение только для проживания. Устраивать в съемной квартире мастерскую, офис, мини-гостиницу — нарушение договора и закона.
Делать текущий ремонт. По умолчанию он на нанимателе (ст. 681 ГК РФ). Починить кран, поменять смеситель, устранить засор — это обязанность жильца. Но только если поломка возникла по его вине, а не из-за амортизации. Изношенный стояк — уже забота собственника.
Не ухудшать состояние имущества. Наниматель отвечает за сохранность квартиры и всего, что в ней находится. Если что-то сломано или испорчено жильцом или его гостями — ущерб возмещает он.
Не делать перепланировку без согласия. Снести перегородку, объединить санузел — ничего подобного без разрешения собственника (а часто и без согласования с органами местного самоуправления) делать нельзя.
Соблюдать права соседей. Систематические нарушения — шум в ночное время, мусор в подъезде, конфликты — могут стать основанием для расторжения договора в судебном порядке.

Список обязанностей арендатора при его согласии можно дополнить другими пунктами, не противоречащими закону.

Права арендодателя

Отдав квартиру в найм, собственник не лишается всех прав на свое имущество — часть из них просто временно ограничена.

Какие права есть у арендодателя:

Получать арендную плату в срок. Базовое право, ради которого заключается договор. Просрочка платежей — законный повод требовать расторжения.
Проверить состояние квартиры. Но только по согласованию с нанимателем и только в оговоренное заранее время. Прийти без предупреждения нельзя. В договоре стоит прямо указать, как часто собственник вправе навещать жильца и за сколько предупреждать.
Требовать соблюдения условий договора. Если жилец завел бизнес или пересдал квартиру без разрешения — наймодатель вправе требовать устранить нарушение, а при отказе — расторгнуть договор.
Не продлевать договор. Собственник может отказать в продлении, но при условии, что в течение года не будет сдавать квартиру никому другому. Иначе наниматель вправе потребовать возобновить договор или взыскать убытки (ст. 684 ГК РФ).

Обязанности арендодателя

Вот что входит в обязанности арендодателя по закону:

Передать квартиру в пригодном состоянии. Помещение должно быть безопасным, со всеми исправными коммуникациями: водоснабжением, отоплением, электричеством. Если на момент передачи были скрытые дефекты, о которых собственник знал, но промолчал — он обязан их устранить или снизить плату (ст. 676 ГК РФ).
Делать капитальный ремонт. По умолчанию это обязанность собственника (ст. 681 ГК РФ). Если прогнил стояк, потекла крыша, нужна замена несущих конструкций — это не проблема нанимателя.
Предупредить о непродлении за 3 месяца. Нельзя просто не открыть дверь или перестать отвечать на звонки. За три месяца до окончания договора наймодатель обязан либо предложить продление, либо сообщить об отказе.

Список обязанностей арендодателя по договору аренды можно расширить по соглашению сторон.

Кто за что отвечает в спорных ситуациях

Именно здесь чаще всего и начинаются конфликты: граница между текущим и капитальным ремонтом часто непонятна сторонам.

Попробуем объяснить.

Наниматель отвечает за поломки по своей вине или вине гостей, мелкий ремонт и замену расходников (перегоревшей лампочки, картриджа в фильтре для воды и так далее), утрату имущества из описи.

Наймодатель отвечает за скрытые дефекты, существовавшие до заселения, капитальный ремонт, поломки техники или мебели из-за естественного износа.

Ответственность сторон за нарушение условий договора

При нарушении условий у каждой стороны есть правовые инструменты.

Если наниматель нарушает права арендодателя

Долг по аренде, порча имущества, беспокойство соседей, использование квартиры не по назначению — все это основания для обращения в суд с требованием расторгнуть договор и выселить жильца.

Суд может дать нанимателю срок до 1 года на устранение нарушений.

Если за этот срок ничего не изменилось — договор расторгается.

Причиненный ущерб взыскивается отдельно, в том числе из залога.

Если наймодатель нарушает права арендатора

Когда собственник незаконно препятствует проживанию — сменил замок, отключил свет, системно приходит без предупреждения — наниматель вправе требовать исполнения обязательств через суд и взыскивать убытки.

Если хозяин нарушил преимущественное право на продление и сразу сдал квартиру другому — бывший наниматель вправе потребовать перевода прав по новому договору на себя или компенсации убытков (ст. 684 ГК РФ).

Какие пункты помогут снизить риск споров

Большинство конфликтов между собственниками и жильцами возникают не потому, что кто-то планировал обмануть.

Вот что важно предусмотреть:

Акт приемки-передачи с фото всего имущества. Фиксация состояния квартиры и всего имущества до заселения — стандартная практика, которая снимает большинство вопросов при выезде. Опись прикладывается к договору и подписывается обеими сторонами. Без нее спорить о том, что было до въезда жильца, а что появилось за время проживания, очень сложно.
Четкий порядок проверок. Пропишите, как часто собственник вправе приходить, за сколько предупреждать (обычно — за 24 часа), в какое время суток.
Условия по залогу. Укажите сумму, за что может удерживаться, как и в какой срок возвращается. Без этого пункта споры о залоге почти неизбежны.
Кто платит коммунальные услуги. Обычно счетчики (свет, вода, газ) — на нанимателе, фиксированные платежи вроде взносов на капремонт — на наймодателе. Это нужно прямо прописать.
Порядок повышения платы. Если договорились об индексации раз в год — зафиксируйте механизм в договоре. Иначе любое повышение потребует отдельного соглашения.

Частые вопросы

Имеет ли право арендодатель приходить без предупреждения?

Нет.

Пока в квартире живет наниматель, она является его жилищем, защищенным статьей 25 Конституции РФ.

Войти без согласия — значит нарушить это право арендатора.

Единственное исключение — чрезвычайная ситуация: пожар, прорыв трубы, реальная угроза безопасности.

Кто платит за ремонт?

По статье 681 ГК РФ: текущий ремонт — наниматель, капитальный — наймодатель.

Текущий — это поддержание квартиры в рабочем состоянии: починить кран, подклеить обои, заменить замок.

Капитальный — восстановление конструктивных элементов: замена стояков, ремонт кровли, несущих конструкций.

Важный нюанс: если что-то сломалось из-за естественного износа, а не по вине жильца — это вопрос к собственнику, даже если внешне похоже на «мелкий ремонт».

И наоборот: если сломал жилец — ему устранять, независимо от масштаба поломки.

Оба правила можно изменить договором.

Имеет ли право арендатор пересдать квартиру в субаренду?

Нельзя без письменного согласия наймодателя.

Это прямо установлено статьей 685 ГК РФ.

Пустить знакомых на месяц, разместить гостей через сервис посуточной аренды — все это без разрешения собственника нарушает договор.

Последствие — расторжение договора найма.

Когда можно повысить арендную плату?

Право арендодателя по договору аренды — повышать плату каждый год, но не чаще, если иные сроки не предусмотрены договором (ст. 682 ГК РФ).

При этом одностороннее повышение недопустимо: нужно либо соглашение обеих сторон, либо прямо прописанный в договоре механизм индексации.

Просто написать «с нового месяца плата выше» — это предложение, не требование.

Наниматель вправе с ним не согласиться.

Подводим итоги

Знать свои права при аренде полезно обеим сторонам.

Большинство конфликтов между хозяевами и жильцами можно предотвратить, если грамотно составить договор и предусмотреть все детали.

Закон здесь не враг, а ориентир: если что-то не прописано, он заполняет пробел за вас.